當前我國的社會現狀是，老年人很少有自己的時間去享受生活。而且當前的養老服務體系還不夠完善，一些中低齡老年人對生活的需求形式種類多樣，傳統的居家養老模式很難維持下去，老年人的生活質量水平也難以提高。而田園養老模式可以從精神、心理和身體多重層面實現對老年群體的安置和生活質量水平的提高，具有明顯的功能上的優越性，總結為以下幾種功能體系：
 

2.1  心靈回歸-精神實現功能

心靈回歸，強調田園養老項目所獨有的，提供的獨一無二的返璞歸真，夢歸田園那種生活環境，徹底擺脫城市喧囂。大自然是心靈的家園，在自然風光優美的田園中，遠離了城市的喧囂與躁動，心靈回歸了簡單的本真，縱情山水之間，精神得到最大程度的放松。在田園中養生，種田、種花、做手工藝品、安靜地讀書、徒步行走、與朋友聚會等等，這些簡單而自在的活動會讓疲憊的心靈重新獲得氧氣與動力。針對老年人容易感到孤獨的心理特征，設計田園會所、讀書會、運動俱樂部等具有人文關懷的度假產品，產品設計上注重細節處理，以便于老年人進行情感交流，精神世界得到充實與滿足。

2.2  醫療護理-身體療養功能

醫療護理涉及醫藥產品、保健用品、營養食品、醫療器械、休閑健身、健康管理、健康咨詢等多個領域。為醫療康復病人提供相關醫院、診所、藥品超市、保健品超市、相關健康管理等機構，為每個在這里養老的人提供專屬的健康管理檔案與康復治療方案，對于醫療型田園養老地產，還將從醫學研究、醫學養護、醫學培訓及學術會議接待等幾個方面來進行開發，實現醫療高端化，為客戶提供就近就醫的便利與高水平的康復效果。

2.3  體驗鄉村生活-生態休閑功能

在田園中養老，享受的是鄉村的田園環境，是以生態資源為基礎的休閑體驗。鄉村生活與生態休閑是因果互動的關系，鄉村生活的體驗包括吃生態綠色食品、住農家院落、學習農耕文化、體驗原生態民俗表演等等。

2.4 了解本土文化-文化體驗功能

文化體驗，兩層意思，一是體驗項目地獨有的文化資源所營造的文化氛圍，另一個是為老人提供的業余文化生活，豐富其精神文化需求。文化是體驗的源泉，是鄉村的靈魂所在。在田園中養老，一方面是綠色環境、綠色食品對身體的滋養，同時也是鄉村本土歷史文化、生態文化、農耕文化對人精神的陶冶。本土的民俗文化常常在休閑度假區中以情景化的方式體現出來，如江南農耕文化園的江南小院。

2.5 多元度假體系-全齡養生功能

“421”家庭養老壓力加大，針對“獨子養老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充”的養老服務體系，我國養老還是以居家養老為主體，大概占90%。根據老年人的養老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區會心理抗性大，因此復合全齡社區養老主題開發路線風險相對較小，老人與兒女同住一個小區的不同公寓，針對祖孫三代設置不同特色的配套設施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨，社區的養生、醫療、親子、教育等配套設施也能夠滿足三代人的不同需要，這是郊區田園養老地產開發的常見模式。

田園養老是一個以養老服務為中心的綜合農業、休閑、體驗等多功能為一體的休閑度假區，它將為游客打造餐飲、住宿、旅游、娛樂、商務、養老等多種功能集于一身的全方位服務體系，每個體系都針對不同的游客群體進行精心設計，并且各具田園特色。田園養老不但要從項目策劃中出奇制勝，以硬件設施打造為基礎，同時提高自身服務水平，更要想顧客之所想，對于老年群體的實際需求盡心深入分析，幫助客人實現其在田園養老所要達到的目的。田園養老的服務體系主要包含以下幾方面：
 

3.1  周邊旅游游覽服務

田園養老度假區一般設立在風景優美的地方，這里有優越的自然文化環境，社區為客戶提供周邊景點優惠門票、導游講解服務、接送車服務、租用自行車、租用相機等旅游游覽服務。

3.2  田園康復療養服務

主要針對亞健康及患病人群的身體康復服務，為康復期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時護理照料，度假區常常配備有綜合型醫院、中醫院、健康體檢中心等醫療機構，治療護理團隊在人員配置方面規定有專業的管理人員、具有一定職稱的專業醫生、注冊護士、有執照的護士、心理醫生、護工和其他人員。除了醫療服務設施，田園度假區中更注重為顧客提供自然康復的環境，使人的精神能夠自然放松，根據中華經典醫學康復方法，從SPA、瑜伽、藥膳等多個角度達到身體自身的平衡。

3.3  田園運動養生服務

生命在于運動，適宜的運動健身是一種比較科學的養生休閑方式，田園是一個大的運動場，田園度假區也會針對游客的運動養生需求提供一系列的服務，如山地自行車、徒步、滑雪、漂流、高爾夫、室內瑜伽、中華武術、專業SPA、形體訓練、棋牌、器械、籃球、網球、羽毛球、垂釣、跑步、騎車健身等運動，并為游客推薦專業的運動指導。

3.4  田園養老其他項目服務

除了以上三類服務體系，田園養生養老的服務還涉及到許多方面，如農業體驗服務體系，為游客提供采摘、制作、農產品供應、農家住宿等服務;高端商務服務體系，為游客提供組織會議、戶外拓展活動、宴會、聚會、商務交際平臺、高端會所等服務;生態住宿服務體系，原生態夯土住宿、木屋別墅、歐式風情、貼身管家服務等;婚慶服務體系，婚慶基地、婚紗攝影、婚慶典禮、婚房設計、婚禮用品服務等。親子娛樂教育服務體系，親子樂園、兒童游樂城、幼兒園、小學、中學等教育機構等。

田園養生養老度假區是一個綜合的休閑體系，它可以匯聚一家三代人共同生活、休閑、娛樂、療養康復等，是具有便利交通與良好自然資源的特色養生養老度假區。

田園養老的成功開發建設，對投資商-農民-鄉村三者之間的效益關系十分重要。投資開發商通過運營田園養老可以獲得應得的經濟回報，并且能夠隨著項目的投資、開發和運營管理等商業行為的開展，形成自身的品牌，逐漸擴大品牌影響力。而農民在田園養老中是最直接的受益者，農民可以通過土地的流轉獲取租金收入，或者參與入股獲得分紅收入，以及參與到田園養老項目中來換取工資收入。鄉村則可以以此為契機，借助田園養老模式促進鄉村升級發展，推動鄉村公共基礎設施建設升級，將建設美麗鄉村觀念付諸實踐。
 

作為三方效益的重要載體，田園養老的盈利模式可以圍繞以下幾方面開展：

4.1 觀光采摘與采摘會員制

在留出客戶耕種的土地的同時，預留出農莊的“經營”用地，這部分土地可以進行統一種植、統一管理，要種植綠色健康的蔬菜，開展參觀、體驗采摘等活動，提高知名度。這點目前休閑農業都在做，需要有創新。

對于沒有租到配套土地、或者是自己不愿意耕種的老年人，可為其辦理采摘會員。每年繳納一定的年費，便可定量在農莊的菜地里進行采摘。采摘的蔬菜在滿足老年人自己需求的同時，也可以送給子女，一舉兩得。

4.2 耕地出租

預留部分農業用地，根據客戶需求，進行耕地出租，老年人可以在租到的土地上種植自己感興趣的農作物，前期要注意稀缺效益，引起老年人的種植欲望，以便為今后的大規模開發做推廣。

4.3 養生餐飲

食療，是人類養生歷史上的里程碑。而養生食療對治愈老年人的一些小問題有著很好的療效，對于不愿自己動手做飯的老人可根據他們的身體狀況制定食譜，當然味道是要有一定的保證。農莊在老人入住時最好對老人的身體狀況有一定了解，對于不適合入駐的老人盡量委婉拒絕。同時配備常駐醫師，能夠及時治療一些常見病癥。

4.4 免費農業技術服務

有些老年人并不懂種植技術，農莊可充分利用在經營菜地種植時，為有需要的老年人進行技術指導，提升老年人的信任度與影響力，打造品牌效益。

4.5 加入社區文化與組織俱樂部活動

可以定期邀請參與耕種菜地的老年人參加類評比項目的活動，評選出優秀者，在進行物質獎勵時，推廣經驗，將農莊打造成現代都市外的世外田園。

田園養老的開發就是對田園、農業資源，鄉村閑置農宅的統一收租、整改、利用。改造要講究文化性、鄉土性等原則，鄉味得到最大程度的保留與展現。鄉村風貌、建筑材料也要盡可能體現出鄉土化。

5.1  異地養老模式

異地養老模式包含“季節性”養老、“候鳥型”養老和異地購房養老三種模式，每一年抽出幾個月的時間，隨著季節的變化，到不同的地方或者到購得的鄉村住宅地去，進入到另一種生活狀態，通過呼吸山田原野的新鮮空氣，體驗原始的農耕，以親手種植的綠色產品為食，健健康康、快快樂樂的安享晚年。

案例：廣西巴馬長壽村
 

5.1.1 自然氣候條件：

巴馬地屬廣西河池市，位于廣西西北部，是一個多民族聚居地，巴馬地區屬亞熱帶季風氣候區，典型的喀斯地貌，蘊藏著豐富的溶洞，年平均氣溫20.4℃，冬無嚴寒，夏無酷暑，晝夜均小有溫差，人居環境和氣候條件十分宜人。

5.1.2 巴馬養老品牌：

巴馬地區土地、谷物中含有大量的硒，水質好，且環境幽靜，空氣清新，負氧離子濃度高，再加上特處的地理位置，成為一個天然療養圣地，是世界五大長壽之鄉中百歲老人分布率最高的地區，被譽為“世界長壽之鄉·中國人瑞圣地”。

5.1.3 巴馬養生食品：

巴馬由于其獨特的地理位置和環境，長期以來樸素自然的飲食文化在歷史發展過程中自成一體，而且憑借新鮮空氣、礦泉水、無污染的食物、青山綠水和神秘莫測的巖洞成為游客們的健身和天然療養場所。巴馬地區山多地少，地理環境較為封閉獨特，所以生長的五谷雜糧多受地理、氣候、環境、土質、水質等獨特條件的影響而成為稀缺的珍品，包括稻谷、油魚、木薯、香豬等種類豐富多樣，在2005年，巴馬香豬通過國家地理標志產品保護。

5.1.4 旅游資源：

豐富多樣的地形條件，溫和適宜的氣候，共同造成了巴馬豐富獨特的旅游資源，主要旅游景點有百魔洞、祈壽宮、賜福湖風光、弄友原始森林、龍洪田園風光、好和響水天坑、東山瑤族風情、長壽探秘等。這些令人心曠神怡的自然風光，吸引了大批的異地“候鳥”前來度假、養老。

5.2  立體養生養老模式

立體式養生養老是集文化資源與自然資源于一體，將運動、醫療、宗教、文化等養生方式相結合的立體式養生理念，是養生養老綜合體的表現。立體式養生養老，服務項目齊全，為身、心、靈的放松和成長提供全方位引導，是借助項目地特有的自然、文化資源，完善一系列配套設施基礎上構建的綜合養老模式。

案例：文登養生之都
 

5.2.1 自然區位優勢

文登南臨黃海，有156公里海岸線，岬灣相間，島礁棋布，12公里優質沙灘，岸坡舒緩，沙凈水清;岸邊有綿延數十里的萬畝松林，造就了南海別具魅力的黃金海岸。這里空氣中負氧離子特別豐富，對人的皮膚和呼吸道系統非常有益，空氣質量常年優于國家一級標準。文登擁有豐富的自然養生資源和優越的區位優勢、環境優勢、文化優勢、交通優勢、土地優勢等多種核心優勢，對于發展田園養老具有得天獨厚的地理優勢。

5.2.2 養生養老資源優勢：

(1) 文化資源

文都的圣經山是中國道教全真派的發祥地，通過激活利用道家文化，打造國學培訓和禪文化體驗，打造成為道家修持靜修基地。并且依托良好的自然環境，打造完善的養老、療養配套設施，對于退休后的老年養老群體，是一所修心、靜心、養心的絕佳場所。

(2) 自然養老養生資源

濱海養生資源：擁有156公里的黃金海岸線，

溫泉養生資源：文登是中國“溫泉之都”，城區周邊20 公里范圍內散布5處高品質天然溫泉：湯泊、天沐

山林養生資源：昆崳山、圣經山、天福山、回龍山

農業養生資源：無公害珍鮮果蔬、海產品等特色農業加快發展，海參養殖達到2.5萬畝，西洋參種植達到3萬畝。

豐富的濱海、山林和農業資源為養老服務提供眾多的項目設計和可選活動，感受山林飽含負氧離子的養老空氣，參與適宜的農事體驗活動，無公害農產品的飲食保證，都作為養老場所重要的物質基礎呈現出來。

5.3  休閑農業養老模式

農家休閑養老是一種候鳥型、旅游休閑型相結合的農家寄養式異地養老模式，代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，老人與農戶簽訂協議，長期寄養在農戶家中，是一種特殊的鄉村旅游形式，也可以成為新農村建設的一種重要模式。該模式能夠提高農民收入、促進城鄉協調發展，但服務水平和配套設施有待提高。

案例：崇明島養老農家院
 

5.3.1 養生資源：

崇明島地處長江口，是中國第三大島，被譽為“長江門戶、東海瀛洲”，是世界上最大的河口沖擊島，世界上最大的沙島。崇明島氣候宜人，四季如春，生態旅游初具規模，海鮮、鮮果等養生食品豐富，是上海老人青睞的養生地區。

5.3.2 養老體系：

“崇明島農家養老”首批試點村———新河鎮金橋村。這個村有80戶農家符合養老條件。被選中的農家每戶住房面積都在150平方米以上，衛生設施一應俱全，保證入住老人都有自己獨立的房間，且提供子女探望時的住宿。每個居住在農家的老人只需要支付500元護理費、住宿費和200元伙食費。

案例：北京將府莊園養生園
 

將府莊園養生園位于北京東北五環外，環鐵綠化帶內，莊園占地面積38萬平方米，緊鄰機場高速，靠近燕莎商圈。項目南面為將臺漁場，西面、西南面為林地，附近有200多萬平方米的綠化帶，自然環境優越，同時距離市區較近，交通方便。

將府配套設施包含：

● 國際會所：設有圖書閱覽室，小型超市，咖啡廳和茶社以及藝術裝飾品店、花店、面包房等特色小店，美容美發店、洗衣店等，滿足養老群體的各種日常生活需求。

● 康復中心：提供基礎護理、?？谱o理、心理護理、康復指導、臨終關懷等服務。建立健康檔案，定時對老人的健康狀況進行監督和管理，提供必要的醫療保障。

● 管理服務中心：接待來訪，會員服務及管理辦公中心。

● 將府俱樂部：設置有包含文化藝術、書畫、園藝、養生課程在內的老年大學，還可以自發組織和參加各種興趣俱樂部，設置多功能球類運動館、健身房、溫泉水療游泳館等。為老年群體的業余精神文化、體育休閑生活提供豐富多彩的選項。

● 垂釣區：垂釣園內綠樹蔥蔥，芳草茵茵，湖水粼粼，空氣清新，鳥語花香，老年人在這里盡情享受大自然的美妙。

● 高爾夫球場：小九洞高爾夫球場，適合老年人，盡情揮桿樂趣。球場視野開闊，風景俊美，地勢起伏有致，可滿足不同類型的老年球友們。球場還特別設計了綠色景觀，老年人可一邊打球一邊欣賞綠色景觀，與大自然零距離接觸。

運營模式是企業的運營目的，就是通過吸引客戶、雇員和投資者，在保證盈利的前提下向市場提供產品和服務。田園養老首先要區分運營主體，一般包括專業運營管理公司和村集體統一運營管理。此外，在選擇運營模式要注意把握運營的要點，對于田園養老產品品牌精心塑造，充分調動農民的參與積極性。達到三方效益共贏：投資開發商——農民——鄉村。

6.1  會員制的俱樂部模式

概述：養老機構的會員制模式是在出租房屋的同時提供的變相養老服務。一方面是以養老的口號經營房地產，另一方面又以房地產的名義捆綁銷售養老服務，是一種很好的商業模式。會員制模式有利于開發商回籠資金，且開發商擁有養老地產的產權，可以進行抵押融資，但對于消費者卻存在潛在的風險，目前在社會上存在巨大爭議。

代表案例：北京太申祥和山莊
 

典型特征：

采用中國傳統古典園林建筑，建成的集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院。

模式點評：

(1) 是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式;

(2) 將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式;

(3) 山莊的環境及文化氛圍，獨具中國傳統特色

6.2  度假基地連鎖模式

概述：將養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式。它以基地連鎖的擴張形式來完成，是一種將養老和度假旅游完美整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶。與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊，例如北京金港家苑、江蘇生態養老連鎖等，在這種連鎖的模式下，老人可以住北京，也可以住上海，還可以住海南或者東北等公司連鎖機構。

代表案例：北京金港家苑、江蘇生態養老連鎖
 

典型特征：將養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式。

模式點評：
是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊。

6.3  分時度假模式

概述：將分時度假旅游與養老結合起來，亦可連鎖。它是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念。分時度假養老是客戶只購買房屋一定時間的使用權用來養老度假，并不占有房屋的產權，房屋產權屬于開發商。目前分時度假式養老在我國尚未流行，在海南、昆明等地有一些地產實行，取得了較好的效果。

代表案例：云南臥云仙居、浙江城仙居
 

典型特征：將分時度假旅游與養老結合起來，亦可連鎖

模式點評:
是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念。 我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。

6.4  以房養老模式

以房養老是從西方發達國家引進的一種新型的養老方式，指的是老人將自己的產權房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。發展至今，在我國主要出現了租售換養、以大換小、售后返租、倒按揭四種主要形式，并對應著不同的適合人群。

代表案例：南京湯山留園養老公寓、北京太陽城老年公寓
 

典型特征：采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”

模式點評：
這種模式的最大問題是我國傳統觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發展人們觀念逐漸的改變。

7.1  項目選址原則

養老地產項目的選址是項目開發的一個最基本環節，也是一個最容易被忽視的環節。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度，也決定了項目開發的成功或失敗。因此，在項目開發之前一定要掌握此類項目選址的基本原則，認真對待項目的選址問題。

我們認為養老地產項目的選址除了應滿足居住區選址的一般要求外，還應該有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影響養老地產項目選址的關鍵因素呢?針對這些因素又有什么具體要求呢?另外，如何利用對這些因素的分析來確定與項目相匹配的最佳選址方案呢?為了解決這些問題，有效地指導養老地產項目的選址，我們對國內外的一些養老地產項目以及相關文獻資料進行了搜集、分析與研究。經研究，我們認為影響養老地產項目選址最關鍵的要素有六個，即：地塊區位、自然環境、生活環境、配套設施、交通條件以及地形地勢六個方面，下面我們將逐一進行分析與闡述。
 

影響養老地產項目選址的六大關鍵要素

7.1.1 地塊區位

項目應選址于城市邊緣或近郊。

第一，養老地產項目的選址，不需要選擇于市區。首先，由于老年人退休后不需要去上班，活動半徑相對小于年輕人，因而對區位的依賴程度上不如年輕人敏感。因此，只要保證養老地產項目與市區間有良好的交通聯系便可以滿足其相應要求。其次，市區生活環境比城市邊緣或城市近郊地區的生活環境往往更嘈雜，不符合老年人的生活習慣。再次，市區的土地成本相對較高，考慮到經濟性問題，容積率要求也相對較高，因而居住環境不適合老年人。

第二，養老地產項目的選址，不宜距離市區過遠。項目距離市區過遠，地區發展條件不成熟，配套條件不足，因而投資要求過高。另外不符合市場需求。

第三，養老地產項目選址于城市邊緣或近郊地區優勢明顯。首先，城市邊緣與近郊地區距離城市較近，與市區聯系緊密，有利于滿足老年人的生活習慣與情感。生活在城市中的老人，往往對曾經生活過的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脫離城市。另外，養老地產項目具有多元化的特點，養老產品多元化，老人也具有多元化的情況和多元化的需求。因此，難免有老人的子女在城市中工作這種情況。養老地產項目距離城市較近，可以方便老人與子女聯系。其次，城市往往具有比較完善的配套設施，鄰近城市可以有效的利用城市配套設施。這樣既可以有效地減少養老地產項目中對相關配套設施的投入、降低開發成本，又可以避免重復建設帶來的浪費。

7.1.2 自然環境

項目周邊應有良好的生態環境。研究發現，很多老年人選擇到例如海南、巴馬等生態環境較好的地方去養老。這是為什么呢?其實原因很簡單，良好的生態環境能夠改善局部氣候，增加負氧離子含量，提供良好的景觀效果。因而有利于養生，也更能贏得老年人的歡迎。而老年人的身體條件弱于年輕人，老人對環境的要求與依賴程度更要高于年輕人。因此，為了讓老人生活得更好、安享晚年，在做養老地產項目開發之時要盡量選擇生態環境良好的地區。

7.1.3 生活環境

最盡量避免選址于鬧市區、商業區、工廠區等嘈雜地段;盡量避免以城市主要交通干線為界，盡量避免影響老人生活安全的地段。

由于老年人喜歡清靜，而鬧市區、商業街區、工廠區等環境噪音大，車流較多，因此不適于養老項目的布局。而城市的主要交通干線車流比較繁忙、車速較快、噪音較大，因而養老地產項目不適宜以城市的主要交通干線為界。

7.1.4 配套設施

養老地產的選址應考慮地塊周邊的市政設施與公共服務設施配套條件。市政方面，盡量與市政管網相連，利用城市提供的基礎設施保障;公建配套方面，由于養老地產項目的產品不同、定位不同，對開發成本的控制也有不同要求，因此應盡量保證項目與周邊的醫療衛生、文化體育、商業服務等公共服務設施之間具有良好的可達性，方便老人對公共服務設施的享用。如此，同樣可以有效地減少養老地產項目中對相關配套設施的投入、降低開發成本，避免重復建設帶來的浪費。

7.1.5 交通條件

項目選址地塊應保證交通便利，對外聯系方便。對于居住區而言，交通條件便利，通達性較好的居住區會受到業主的歡迎和青睞。養老地產項目也同樣，交通條件便利也是老年人愿意來養老的一個必要因素。交通條件便利，不僅方便老年人去子女、親屬家探親，也方便家屬的探望。另外，交通便利也方便老人出游，方便老人對城市公共服務設施的享用。因此，作為養老地產項目的選址，交通條件是一個不可忽視的關鍵因素。

7.1.6 地形地勢

關于地形地勢條件，不同類型養老地產項目的要求也不盡相同。主要分為兩種情況：第一種，是面向高齡老人的養老地產項目。這類項目應選址于地形平坦地段，盡量減少坡道為老人生活帶來的不便。首先，由于這些老年人身體條件原因，如果場地內地形起伏較大、此類路段過多，不利于老年人行走，更不利于乘坐輪椅老人的出行安全。其次，養老地產項目的無障礙要求較高，如果地形起伏較多將為無障礙設施規劃、施工等帶來挑戰，也增高了開發成本。因此，在項目選址之時，應盡量考慮地形平坦的地段。第二種，就是面向剛退休的老年人的養老地產項目，這類項目在選址時可以考慮地形有一定的起伏。因為地形的起伏有利于塑造豐富的景觀，提高環境景觀效果，而且地形的起伏也不影響這類老年人的生活，反而可以為其提供健身、鍛煉的空間條件。因此，關于地形地勢還應該根據項目的類型而具體分析。

此外，養老地產項目具有多元化的特征，不同定位、不同類型、不同規模的養老地產項目對以上因素的依賴程度各不相同。因而需根據不同情況，綜合考慮。例如，高端養老地產項目相對于低端養老地產項目而言，往往對地塊的自然條件，即生態環境要求較高，而對地塊區位以及配套設施條件要求相對較弱。因為，此類項目往往追求高品質，更看重環境，并且自身配套條件相對較高，所以對配套設施條件的依賴相對較弱。而位于城市周邊，與城市聯系便利，且距離城市稍遠一些的郊區，往往生態環境較好，易營造良好的生活環境，可以滿足此類項目對品質的要求，因此這類地區往往是高端養老地產項目的最優選址方案。相反，低端養老地產項目或者規模較小的養老地產項目，往往自身不具備較高的公共服務配套條件，因此對配套設施條件的依賴相對較高。于是此類項目在選址之時，更應看重的是地塊區位與配套設施條件因素。

綜上所述，養老地產項目的選址應該著重考慮地塊區位、自然環境、生活環境、配套設施、交通條件以及地形地勢等六個方面因素。而不同定位、不同規模、不同類型的養老地產項目又要根據項目自身的不同情況，對上述因素進行綜合權衡和考慮，做到因地制宜，具體問題具體分析。只有這樣，才能確定與項目相匹配的最優選址方案。

7.2  功能分區

養老地產項目的基本功能區應包括：生活居住區、商業配套服務區、休閑娛樂區、醫護保健區、教育服務區、兒童托管區和管理服務區等。
 

功能分區

7.2.1 生活居住區

生活居住區為老年人日常居住的生活區。主要為老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商業配套服務區

商業配套服務區主要是為老年人提供商業配套服務的區域。包括銀行、保險公司、郵局、商場、超市、洗衣店、理發店、咖啡廳、餐館、度假酒店等。

7.2.3 休閑娛樂區

休閑娛樂區主要是為老年人提供室內外休閑娛樂的場所，供老年人日常交流提供場地。主要包括公園、書畫室、棋牌室、閱覽室、茶室、健身房、電影院、劇院、老年活動中心、特色農場等。

7.2.4 醫護療養區

醫護療養區主要為老人提供醫療、護理等服務的區域。主要為專業醫院、護理中心等。

7.2.5 教育服務區

教育服務區主要為老人提供包括健康、烹飪、藝術等方面的繼續教育服務，圓老年人的求學夢，豐富老年生活，陶冶情操。真正實現老有所為，老有所樂。主要包括老年大學等。

7.2.6 兒童托管區

在一些養老地產項目中，有部分老人與晚輩一起生活，也有晚輩探望老人時會帶著兒童一起居住。因此，就需要有專業的兒童托管服務。兒童托管區就是為迎合這部分需求，而專門設立的區域。主要包括幼兒園、兒童托管中心等。

7.2.7 管理服務區

管理服務區主要為入住的老人提供手續辦理、物業管理、家政服務等綜合管理服務的區域。包括：接待服務中心、配餐服務中心、物業管理服務中心、家政服務中心等。

綜上所述，此種功能分區是基于大型養老地產項目的功能分區，比較理想，配套比較完善。但是，具體養老地產項目還應根據具體項目的規模大小與項目類型綜合考慮確定項目的功能分區。

7.3  用地布局

養老地產的規劃布局應以人為本，充分考慮老人的需求、生活習慣、環境營造、享用公共服務實施的便利度以及安全性等方面因素，合理安排不同功能分區之間、不同項目之間的位置關系。具體應遵循以下幾點原則：
 

布局原則

“養老地產項目用地布局基本模型”的提出是基于大型綜合養老社區的基礎上，提出的抽象理論模型，旨在為養老地產項目的規劃布局提供參考。詳見下圖：

功能布局理想模型

本模型的特點是：

a) 于項目中心集中布局公共服務設施，形成公共服務中心，養老生活居住區以公共服務中心為核心環繞布局。這樣布局極大地保證了公共服務設施的利用效率，提高了可達性，方便每個生活居住區對公共服務設施的享用。

b) 主入口直接與休閑娛樂區相連。這樣布局避免了入口是管理服務區所造成的束縛感、壓抑感，避免了入口是醫護療養區的緊張感。相反，主入口直接與休閑娛樂區相連，可以給人以環境優美、文化氛圍活躍、歡樂而富有活力的第一印象。從而，徹底改變傳統養老院或一般養老地產項目給人帶來的孤獨、沉悶、荒涼的習慣印象，增強業主的歸屬感和幸福感。

c) 模型將休閑娛樂區、商業配套服務區、兒童托管區與管理服務區集中布置，將醫護療養區、教育服務區與居住區結合布局。這樣布局的優點是充分考慮老人休息、病人療養以及教學活動對安靜環境的需求，避免互相干擾。

d) 管理服務區位于項目核心區位。管理服務區為項目的核心服務區，布局在中心位置可以使其服務能力完全覆蓋整個社區。另外，新業主到項目地考察，在到達位于管理服務區的接待中心前，沿路可以看到整個園區的綜合配套和主要景觀足以堅定新業主入住的信心，從而利于銷售。

e) 滿足業主的消費心理。此種布局的特點是，當業主進入到社區時，直接映入眼簾的就是公共服務設施，主要交通沿線亦都是公共服務設施。這會讓業主感到社區公共服務設施配套十分完備，從而增強了對公共服務設施配套的滿足感。另外，由于公共服務設施建筑形式往往比較豐富、美觀，令人賞心悅目。其次，由于公共服務設施人流相對密集、活躍的特點，往往可以給人以歡樂、繁榮的感覺，從而打破養老社區的孤寂和荒涼感，最終提高業主對社區的認可度。

需要強調的是，“養老地產項目用地布局基本模型”是一個基于大型養老綜合社區的基礎上，抽象的理論模型，切忌生硬照搬模仿。不同養老地產項目可以根據具體項目的實際情況，加以靈活運用。

7.4  路網交通規劃

養老地產項目的交通規劃，應充分考慮老人的出行安全與出行習慣，做到人車分流，并適當采用公共交通，提倡使用低碳節能交通工具，減少環境污染，降低交通噪音。另外，在路網規劃時，要考慮通而不暢的特點，從而降低內部交通的車行速度，保障社區內部老年人出行活動的安全。

山合水易觀點

養老地產項目的規劃應充分考慮項目的規模與其自身類型特點，具體問題具體分析，對項目的選址、功能分區確定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等進行深入研究和考慮，這是一個養老地產項目成功的基礎。

8.1  建筑類型

8.1.1 住宅

住宅在養老地產中占據著核心地位，是十分重要的產品之一，是養老地產的最基本構成要素，也是老人決定是否選擇入住所關注的首要問題。而對于養老住宅，住宅類型與戶型又是老人重點考慮的兩個方面。因此，什么樣的住宅類型，什么樣的戶型，適合什么樣的老人是我們在養老地產項目開發過程中，值得注意的關鍵問題。

A. 住宅類型

老年人的經濟能力不盡相同，那么為了滿足不同老年人的需求，在養老地產項目開發過程中，就要針對這些不同經濟能力的老人，設計不同的產品類型與之對應。經研究，我們為不同經濟能力的老年人精心設計了老年公寓、大眾居家養老住宅、花園洋房養老住宅、高級養老住宅等不同類型的住宅產品。

a) 老年公寓

老年公寓，主要是公寓類型住宅，是針對經濟能力偏弱或空巢老人而量身設計的養老住宅。

該類住宅主要為養老居室，并設有餐廳、老年活動室、心理咨詢室、圖書閱覽室、老年網絡大學、行政管理中心、咨詢接待中心、職工宿舍、維修中心等綜合服務與配套設施，專供老年人集中居住，是綜合管理的住宅類型。
 

b) 大眾居家養老住宅

大眾居家養老住宅，主要為高層或小高層住宅，這類建筑屬于養老住宅產品的主體，在經濟上可以滿足多數家庭的承受能力。同時通過戶型的設計，可以有效地和居家養老模式結合起來，創造出不同類型的“兩代居”，盡顯家庭溫馨，讓老人晚年盡享天倫之樂。
 

大眾居家養老住宅

c) 花園洋房養老住宅

花園洋房養老住宅，為多層住宅，主要是針對經濟能力偏強的居家養老需求設計的養老住宅產品。此類住宅多采用先進的設計理念和技術，戶型偏大，配備露臺、陽臺等，居住環境良好，適合兩代居、三代居的居家養老需求。
 

花園洋房養老住宅

d) 高級養老住宅

高級養老住宅，主要為獨棟別墅或者聯排別墅型養老住宅，主要面向經濟能力強，對老年生活有更高要求的養老需求。此類住宅具有低層低密的特點，更加方便老人直接享受戶外環境，同時更容易營造親切溫馨的氛圍，突出兩代居設計理念，為較高標準的養老住宅。
 

高級養老住宅

B. 戶型

老年人隨著年齡的增長，在運動機能，平衡感，反應靈敏度，視覺及聽覺等生理機能方面衰退明顯。因此，在做養老住宅的戶型設計時，要以方便老年人使用和提高老年人的生活居住質量為目的，以老年人的生活習慣與實際需求為核心來進行方案構思。具體應注意以下問題：

第一，充分考慮老年人的生理與心理特點，遵循安全性、健康性、便捷性、實用性和靈活性等相結合的設計原則。比如，充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，從而保證老年人能夠方便地在住宅內走動，以形成科學合理且符合居住者生活習慣的戶型。

第二，在功能布局方面，明確合理地劃分各功能空間，保障體現老年人的自立和安全性。保證老年人臥室盡量靠南側布置并設置陽臺，方便老人休息曬太陽。保證室內動線流暢，減少垂直交通，消除地面高差，避免曲折多變的交通路線和空間布置。

第三，在設備與設施方面，要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。老年人臥室內衛生間宜按殘疾人衛生間標準設計，以滿足特殊使用要求。

第四，要注重戶型設計的適老性與經濟性的統一。

另外，設計參照規范可參考《老年人建筑設計規范》、《無障礙設計規范GB50763-2012》、《老年人居住建筑設計標準》。

a) 公寓型養老住宅戶型

為保證老年人使用的舒適性，設計中注意爭取較大南向面寬和較小進深，使起居室、臥室、廚房采光充足;臥室空間大小、家具布置滿足老人各自生活需求。服務陽臺與起居室陽臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動線，對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽等均有益處;回游動線不僅有助于豐富室內空間，還對改善戶內通風采光、增進視線、聲音聯系等具有重要意義。
 

b) 其他養老住宅戶型

為了滿足不同家庭養老需求，我們提供了三大類的養老住宅戶型。即：一類是和子女住在一起生活的共居型戶型;一類是半鄰居型戶型;一類是完全鄰居型戶型。

“完全共居型戶型”

該套型標準較低，是在一個戶型內按兩代人不同的使用需求進行設計的。套型空間基本配置為“三室兩廳一廚兩衛”或“三室一廳一廚兩衛”。
 

完全共居型戶型圖

回游動線：指住宅內各空間之間形成的可以回環往復的動線，通過對各室之間的開口數量和位置進行巧妙調整，可形成豐富的“回游動線”

① 縮短交通距離，降低老人發生意外機率;

② 便于老人發生意外時，緊急救助

③ 加強視線聯系，了解老人需求

④ 促進聲音通達

⑤ 利于通風采光

“半鄰居型戶型”

該戶型在空間布局上，老年人和子女的居住空間獨立性更強一些。此類戶型還可設置成“分廚半鄰居型套型”，老人和子女除了各自獨立使用的臥室和衛生間以外，還有各自獨立的廚房，這樣解決了老人和子女生活作息時間以及飲食口味不同等問題。
 

半鄰居型戶型圖
 

“完全鄰居型戶型”

該戶型由適合老年人和子女居住的兩套戶型組合而成，能滿足老年人和子女兩代人均有獨立的生活空間的需求，生活上互不干擾。同時，又方便老人與子女間的相互照顧和聯絡。這類戶型還可根據客戶的不同需求，設置成戶內有門聯通和戶內無門聯通兩種類型。
 

完全鄰居型戶型
 

8.1.2公建

在養老地產中，服務有著舉足輕重的作用。而服務的空間載體則是公建設施，因此公建設施的建設與配套情況，在一定程度上決定了養老地產的品位和價值。

經研究，我們認為在養老地產中的公建設施至少應該包括：醫護配套、生活配套和娛樂配套三大公建設施體系。

6.2  建筑細節

在建筑細節設計方面，應將宜老設計深度融入生活情境，實現對老年人保持自立、自尊生活態度的引導與鼓勵。適老化設計應體現在社區的各個角落，從細節處彰顯人性化。

6.2.1套內設計

目前市場上養老住宅分兩種，一種是老年人單獨生活的專住型，另一種是和子女一起住的混住型又稱兩代居。不論哪種住宅模式套內都有門廳、廚房、衛生間、起居室、餐廳、臥室、陽臺。這里先把這兩種模式的共同的地方進行逐一設計解析。

A. 門廳

門廳在套內設計中所占面積不大，但在使用頻率較高。老人在出門或回家時，往往在門廳要有一系例動作。因此，門廳的各個功能安排緊湊有序，保證老人安全出行。
 

門廳示意圖
 

門廳設計詳解

設計要點：

① 門廳要盡量開敞，保障輪椅的通行和急救單架的出入。

② 平開門時，應考慮調節自動關閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄，門戶應設有高低兩個觀察孔。戶門門檻高度應控制在20mm左右。

③ 門廳需要一邊墻面布置鞋柜、鞋凳和設置扶手。鞋柜宜在850mm高度設置臺面，以便老人使用。鞋柜下留有300mm高度以便于放常穿的鞋子。鞋凳靠近鞋柜設計，便于老人換鞋，鞋凳旁邊應設有豎向扶手，幫助老人站起身來。

④ 設有輪椅折疊暫存空間深度約350mm，設置傘立防止雨水滴濕地面。

⑤ 門廳應設有照明，燈具開關設在進門方便操作的位置，距地1200mm，可留一處電源，供吸塵器等電器使用。

⑥ 門廳通行寬度要保證輪椅通過和護理人員的操作空間，一般不小于1200mm，門廳軸線尺寸不小于2200mm。

B. 過道

過道在戶內連通各個房間，起著聯通的作用。在設計過程中要注意以下幾點：

① 寬度不應小于1m，以方便輪椅及護理人員通過;

② 長度也不宜過于太長，以降低腿腳不方便的老人由于行動路線過長而帶來通行的危險;

③ 燈光不應和其他房間產生亮度差，減少由于燈光強弱變化為老人帶來的不適，降低產生危險的可能;

④ 洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈，保障老人通行的安全;

⑤ 應設置帶指示功能的大面板開關，方便老人使用;

⑥ 走廊長的房間，應在多處設置控制開關，方便老人使用;

⑦ 扶手高度約700-800mm，注意材料的手感和耐久性，使用近圓形的扶手，扶手端部向下方或者墻壁方向彎曲。
 

過道示意圖
 

過道設計詳解

C. 起居室

起居室是老人聊天、待客等家庭活動和看電視的場所。應迎合老人心理需求和活動能力進行設計。應營造開敞明快、親切溫馨的氛圍，讓老人感受到生活的樂趣，保持良好的心態。其設計要點如下：

① 起居室的開間、進深尺寸是考慮家具的擺放、輪椅通行和老人看電視的適宜的視距而確定的。一般老人住宅中起居室的開間為3300mm~4500mm，進深通常不小于3600mm。

② 沙發與茶幾間通行距離不宜小于300mm，茶幾距電視柜間距至少800mm。坐具擺放不宜封閉，坐席區宜設老人專座。茶幾高度通常在500mm左右比較適宜。

③ 起居室宜“袋形”布置，盡量保證不被主要交通動線穿越，以形成安定的區域。

④ 起居室內保證良好的自然采光與通風，門窗采光面積要大，開啟扇保證一定數量和面積。

⑤ 除主要照明外，還應設置局部照明，方便老人讀書看報，大面板開關的設置以及電源插座應安裝在便于使用的位置。

⑥ 起居室與陽臺交的地面交接處應接平，不宜產生高差。
 

起居室示意圖
 

起居室設計詳解

D. 陽臺

陽臺主要是提供老人曬太陽、鍛煉以及收拾雜物的場所，是老人與外界交流接觸的需求。提高老人身心健康有著重要意義。

① 考慮輪椅的回轉空間，陽臺進深宜大于1500mm，陽臺地面與室內高差進量消除或減小。

② 在滿足采光需求的前提下，陽臺宜有適當實墻面來滿足儲藏功能?？舍敀斓豕?、倚靠儲物柜、在墻上加鉤掛小物等，進行分類儲藏。

③ 陽臺宜設洗衣區，洗衣機旁邊應配上洗滌池，便于老人清潔和清掃、澆花時就近取水。洗滌上方應設燈具。

④ 陽臺護攔高度1100mm~1200mm,晾衣桿宜采用升降式，晾衣桿搖柄安裝在距地1200mm。
 

陽臺示意圖
 

陽臺設計詳解

E. 餐廳

餐廳在老人的日常生活中使用頻率較高，不僅滿足于老人的一日三餐還承載了更多的功能，應更注重自然采光和通風，使空間更為舒適和明亮。

① 餐廳宜靠近廚房設置，使上菜、取放餐具等活動更為便捷，避免老人手持餐具行走過程距離。

② 在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線關系，便于在餐廳和廚房中活動的人能相互交流，了解對方的狀況。

③ 備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進出廚房，耗費體力。

④ 餐廳應具備適當的“延伸”的靈活性(可采用餐起空間聯通，餐桌可折疊拉伸等手法)，以適應節假日親友來用餐時人數突變的情況。

⑤ 餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。若有輪椅老人，則應為其留出用餐專座。專座的位置應方便輪椅的進出，宜設在餐桌邊空間較大的一側。
 

餐廳示意圖
 

餐廳設計詳解

F. 廚房

周到細致的廚房是保證老人實現自主生活的基礎?？臻g設計的重點是確保老人能夠安全、獨立地進行操作活動;其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的家務勞動，從而生活更自信與愉悅。應考慮以下設計問題：

①保證各種常用設備安排緊湊，操作流線合理，各操作之間互不防礙¬，交接順暢，形成理想的“工作三角形”，保證老人使用時省力、安全。

②水池上方中部高度可設置瀝水托架，便于洗滌后順手放置餐具;爐灶旁的中部柜可用于放置調味品、常用炊具等。

③操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部的插入，可升降的操作臺更佳。

④爐灶及洗菜池前擋板處宜設置舒適扶手，便于乘輪椅的老人抓握扶手靠近操作臺，并可在操作時倚靠，減少體力消耗。

⑤爐灶宜有自動斷火功能并與抽油煙機聯動。點火同時抽油煙機啟動，關火后抽油煙機延遲工作一定時間再自動關閉，確保老人安全使用。

⑥廚房可布置至少兩人使用的小餐臺，供老人在廚房簡單用餐?？梢约孀霾僮鹘邮峙_，注意擺放位置不影響老人出入。

⑦解決老人愛囤積食品，存放冷凍類藥品、營養品等的需求;冰箱旁邊應有接手臺面，便于老人取放物品。

⑧拉手造型圓潤，尺寸合理，便于老人抓握，不會造成老人掛擦磕碰，安裝位置合理，處于老人舒適操作高度范圍內。

⑧ 老人廚房操作臺以U型、L型布局為佳，一是利用轉角布置水池及灶臺;一是有利于形成較長的連續臺面。
 

廚房示意圖
 

廚房設計詳解

G.臥室

臥室在老年住宅中除了睡覺休外，還往往會容納其他活動，對于行動不便臥床的老人而言，臥室更是老人主要的生活場所。老人的房間需要安全性和舒適度。

① 老人臥室面寬一般為3600mm以上，進深也不低于4200mm。床與對面家具之間的距離大于800mm，以便于輪椅通過。

② 老人臥室進門處不宜設置狹窄的拐角，以免急救時擔架出入不便。床頭應設緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。

③ 老人床旁應設置較高臺面供老人撐扶，兼具儲藏功能(例如書桌、床頭柜等)，宜設置明格或抽屜，供存放隨時拿取的物品，并便于老人看清、翻找內部的物品。

④ 老人畏冷喜陽，臥室宜布置在南向，使光線盡量照到床上。

⑤ 老人臥室的進深應比一般臥室略大，一來可以為輪椅轉圈留出足夠空間，二來可以滿足老人分床睡(擺放兩張單人床)的需求，還能在臥室中留出一塊完整的、活動區域。

⑥ 空調不宜直接吹向床鋪和座位。電腦屏幕不要正對窗，以免反光。
 

臥室示意圖
 

臥室設計詳解

H. 衛生間

衛生間是老年住宅設計中不可缺功能空間，設備密集、使用頻率高空間而有限。老人在使用時發生跌倒、摔傷等事件的頻率很高，突出疾病也很多見，是住宅中最容易發生危險事故的場所。在設計時需遵循以下原則，保證其安全、方便性。

① 老人使用的衛生間面積不能過大也不能過小，空間過大時，會導致潔具布置比較分散，老人在使用時動線太長，行動中又無手扶處。增加了危險性。面積過小，通行較為局促，老人行動不自如，容易發生磕碰，而且造成輪椅進入，護理人員很難相助。尺寸在2200mmX2250mm

② 劃分干濕分區，避免老人洗浴完穿著濕托鞋帶到其他區域地面，增加滑倒危險。

③ 坐便旁邊設扶手，輔助老人起坐動作。淋浴噴頭、浴缸旁邊也應設L型扶手，輔助老人進出洗浴區域，以及在洗浴中轉身、起坐等。

④ 為方便救助人員進，衛生間的門設計為推拉門或外開。緊急呼叫器距便器前沿距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位置安排應注意避免在使用扶手或拿取手紙時造成誤碰。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設拉繩，下垂至距地面100mm處。

⑤ 老年人更應使用坐便器，重心較穩定。注意水箱應采用較大的扳手式沖水開關。宜設置智能便座，解決老人一系列清潔困難?？紤]到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設在便器右側，距地高都為400mm。

⑥ 老人使用的淋浴間內部尺寸應比一般的淋浴間略寬松一些，以便護量人員進入。但也不能過大，以免老人腳下打滑無處扶靠。通常寬900~1200mm、長1200~1500mm為宜。最好在浴間設置坐凳。

⑦ 浴缸長度不宜過大，以防止老人下滑溺水，內腔長度不宜大于1500mm;高度不宜超過450mm，以便于老人進出;浴缸壁宜有合適傾角，便于老人盆浴時倚靠。

⑧ 老人洗面及整理的空間設計要點：應保證老人能坐姿操作，并有適宜的臺面和充足的儲藏空間。

⑨ 老人洗浴前后穿脫衣物、擦腳換鞋的空間設計要點：保持較高室溫，能坐姿完成動作，并要有適宜的臺面、掛桿、擱架等放置衣物。

⑩ 老人進行洗衣機刷洗清潔用具等家務勞動的區域設計要點：應有放置洗衣機和換洗衣物的空間，同事要考慮洗滌、清潔用具的存放位置。
 

衛生間示意圖
 

衛生間設計詳解

I. 細部空間設計

① 墻壁

墻壁轉角部分作圓角處理;

除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里;

扶手連續性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。

② 地面

選用吸音浸水后也防滑的材料;耐磨損。

③ 門窗的設計要點

門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm;

門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門;

門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間;

居室窗臺的高度在750～800mm左右;

窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm;

矮窗臺里側應當設置高0.9～1m的安全欄桿

8.2.2公共空間

A. 樓廳電梯廳設計

① 電梯內部設置，轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設置，正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面;

② 電梯按鈕操作盤設置在適合乘坐輪椅者使用的高度，且兩側都可以進行操作，電梯開門時間較長，且門口裝有光電感應裝置，防止夾傷;

③ 電梯尺度，尺寸要適應擔架的長度，應大于1400㎜X1350 ㎜;

④ 留足輪椅可以轉身的空間;

⑤ 方便的出入口，寬度要確保輪椅可以通過，門寬宜大于800㎜，出入口不設置臺階，宜選用推拉門、自動門;

⑥ 地面鋪設浸水后也能防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬;

⑦ 大廳應清晰的交通動線，設置盆栽及休息座椅，便于老人休息停留。同時在門廳的一角還設有專門的休息區，供老人坐在陽光下眺望外部的景色;

⑧ 設雙重門，防風節能;還可利用玄關兩側空間作為雨傘或輪椅的臨時存放處;

⑨ 門廳大堂服務臺的位置與入口玄關，電梯廳以及周圍各空間具有良好的視線關系，使工作人員能查看到各方狀況;易于管理;

⑩ 門廳大堂通向各個功能區域的走廊、通道應有明確的導向，引導人員的動線分流;對樓、電梯和公共衛生間等重要空間應有清晰的標識;

? 門廳大堂應設有宣傳欄和展示區。宣傳欄可設置在入口附近或電梯廳內，便于老人或其他來訪者經過時看到;

? 門廳附近還可配置小賣店、公用電放臺、物品存放處等，方便老人使用;

? 交通動線應盡量簡便。失智老人往往無法判斷路線，所以建筑內的交通動線最好簡單且可以回游，不需要老人選擇路口和方向，以免迷路。
 

電梯示意圖
 

電梯廳示意圖

B. 公用樓梯設計

踏步寬度充足，注意防滑，照明充足。

① 樓梯踏步尺寸

對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應該在16cm以下，踏步頂面寬應在300mm以上，梯段凈寬度1200mm，休息平臺1200mm。踏步立面縮進尺寸應在2mm以下，否則容易絆倒老人。

 

樓梯踏步
 

② 樓梯照明

注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步表面出現陰影或自身的投影。最理想情況是設置地燈。
 

樓梯照明

③ 樓梯扶手

樓梯扶手應安裝牢固，采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝。在樓梯起始處，扶手端部應該延長200mm以上。端部向下方或者墻壁彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒，如果有可能最好與走廊連接在一起。扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙。扶手可設置為雙重高度(900和750mm兩種)。
 

樓梯扶手
 

C. 消防設計

從老年人的生理特征出發，對消防設施進行人性化和精細化設計。

建立有效的防火分區。結合火災探測器，在防火門上設置自動釋放器，平時防火門常開，火災時自動關閉形成有效的防火分區。
 

增加使用無動力逃生梯。無動力逃生梯是依靠逃生人員的自身重力，帶動梯子進行工作，對于行動不便的老人，是一種很好的逃生渠道，同時比較容易搭建。

老年人是人類社會的一個特殊群體，由于退休賦閑以及從撫養人口轉變為被撫養人口，幾十年形成的生活規律發生了劇變，不僅是生理上的退化，許多老年人在心理上都難以為自己找到合適的角色。在思想上、生活上、情緒上及人際關系等各方面上都產生了不適應，容易產生失落感。
 

而景觀在養老地產中是不可或缺的一部分，老人每天的生活都離不開各種各樣景觀。因此，針對老年人的特殊需求，對這樣一個特殊群體的生理特征、心理特征和行為特征進行深度研究，通過適老化景觀的研究、設計及營造，緩解甚至治愈老年人的生理及心理方面的問題，為老年人提供健康、安全、優美、生態的景觀環境，提高老年人的幸福指數，具有深刻意義。

另外，對開發商而言，適老化景觀的設計可以有效地提高養老地產的產品價值，增強產品的受歡迎程度，進而利于養老地產產品的銷售和盈利。

因此，為了做好養老地產的適老化景觀設計，我們針對適老化的景觀設計原則、景觀元素、景觀設施、景觀的特色化與標識化以及景觀中的文脈進行了深度研究，以期為養老地產開發過程中的景觀環境建設提供指導。

9.1  設計原則研究

9.1.1 多層次的戶外交往空間

根據不同個性的老年群體的需要進行合理安排，在戶外交往空間的布置上，既有較為開敞、熱鬧的群體活動空間，又有較為私密、安靜的私人獨處空間，在空間的布置上做到有大有小、有動有靜、有開敞有密閉、有公共有私密，創造多層次的戶外交往空間。
 

 多層次的戶外交往空間

9.1.2 易識別、易達的道路體系

老年人的空間識別能力和記憶力隨著年齡增長逐漸下降，方位感差，容易迷路，給戶外活動帶來障礙。因此，易識別、易到達的道路體系尤為重要，清晰明確的標識系統能增強老年人的方位感，在居住區內部一些重要的活動場地或路口地帶，都需要設置清晰明確的標識系統，或者運用指示牌、小品或雕塑等來強化環境的特殊性。另外，建筑造型、色彩到細部的處理也都要考慮可識別性，以加強老人的識別與判斷能力，謹防老人迷路。

9.1.3有安全感的領域性場地

領域性反映了人們對空間環境占有欲與控制欲，它能為使用者提供安全感。老年人對領域感的要求更強，他們既希望參與到各年齡層的活動中去，又希望有自己專用的活動場地，供他們自由活動，不被人干擾(如圖)。
 

景觀能為老年人提供專有的活動場地

9.1.4 激發老年活力的多元化景觀

多元化的景觀環境能夠促進老年人的戶外活動，激發老年人的活力與朝氣，不僅是身體上，更是心理上的活力，能夠提高老年人自身的抵抗力的同時擁有更好的晚年心態，常葆青春。因此，對每一個景觀層次都要進行細致的塑造，以便更好地滿足和促進老年人頻繁而多樣的戶外活動(如圖)。
 

 多樣的戶外活動

9.1.5 安全、舒適的景觀元素

由于老年人生理和心理方面的特征，在環境的安全性和舒適性方面有更高的需求。要求有適宜的日照、清新的空氣、安靜、親近自然的環境以及適宜的聲光氛圍，特別要要避免危險或可能引起危險的元素干擾，才能使老年人輕松愉快的展開活動(如圖)。
 

舒適的景觀元素

9.1.6 完善、易操作的景觀設施

老年人對外界的刺激、危險感知能力不靈敏，所以各類景觀設施在設計時應注意提供視覺、聽覺、觸覺甚至嗅覺上的刺激和引導，是安全和易于使用的，設施的尺寸也應該符合老年人的人體工程學。

9.1.7 生態保健型植物造景

養老地產的景觀綠化，要充分考慮綠化的層次，注重喬木、灌木與藤草植被的結合，形成點、線、面的綠化系統，主要以改變小氣候、組合空間、創造景觀為目的，著重其調節環境溫度、減弱噪音、抗風、殺菌的作用，為小環境增加空氣濕度、改善區域氣候、凈化空氣、吸塵滯塵等方面起重要作用。此外，在相似的空間節點應考慮安排不同的植物環境，同時應有通俗易懂的樹種說明標注，以此來提高環境的識別性。也可調動公寓老人自行維護和管理，使綠化維護方便易行，且能發揮老年人的創造性表現力。

9.1.8 人文關懷的無障礙景觀

老年人自身的需求與現實的環境因其生理和心理狀態的變化而產生較大的距離，老年人進行戶外活動時產生了阻礙。因此景觀應充分考慮無障礙設計，器材設施應符合老年人生理特征，真正做到場所空間的方便可達(如圖)。各種活動設施要滿足無障礙設計，步行道路面應當平整、防滑、順暢、水平，并采用不反光的鋪裝;通過控制空間的領域性和開放性程度，能一定程度上控制犯罪的發生，在心理上加強可防衛性。
 

植物造景提供活動場地
 

無障礙景觀

9.2  景觀元素研究

適老化的景觀元素主要包括適老化景觀鋪地、適老化景觀水體、適老化景觀植物、適老化景觀構筑物等。

9.2.1 適老化景觀鋪地

人進入老年階段，由于生理機能的老化，就會出現行動遲鈍、看不清楚或者聽力減弱，并且這些癥狀會隨著年齡的增長會愈演愈烈;他們的意識和行為動作都不太協調，協調能力下降，可控制的環境也變窄，對身心安全都存在著危機感，所以他們比任何一個群體都渴望得到健康與安全感。老年人每天的大部分活動基本都是通過步行來完成的，經常行走于步行空間不僅可以使老年人生活充實，強身健體，還可以增加社會交往的機會。因此，園區內的各類活動場所和景觀道路系統的景觀鋪地適老化設計十分重要。

鋪裝場地的材質一律選擇軟性材料，防滑，防水，如透水磚等;場地空間隨著老年人的不同面積大小也不同，如開場性的大空間和私密空間等;活動場地的周圍都需要設計廊架等休息設施，方便老人就地休息，小型廣場可以結合植物為背景進行設計;道路布置須滿足可達性，便利性，同時增加老人行走的趣味性和舒適性;主環路人車分流，保證人行通過時的安全性;道路寬度適宜，主要考慮殘疾人的輪椅通過;社區景觀設計中步行道的設計宜多用摩擦系數較大、平整度較高的地面鋪裝材料;道路轉彎處的鋪裝材料特殊處理，主要起到提示的作用;道路無障礙設計，如臺階，坡道，扶手欄桿等，尺度適宜，材質柔軟實用性強;卵石按摩道，刺激感官系統;停車場的設計要滿足輪椅上下車的寬度。

9.2.2 適老化景觀水體

在舒適、安全的適老化景觀環境中，老年人追求的比物質更高層面的精神層面的需求。風景秀麗、和諧安寧、賞心悅目的景觀空間，能讓老年人排除憂愁與心理負擔，感受到生活的美好，身心放松，在潛移默化中使內心獲得安全感與美的感受，促進健康和交往;景觀設計時，如果需要營造活躍快樂的氛圍時，就可以采用動感的、變化的開放形態作為景觀的主體，如噴泉等;營造安靜平和的氛圍，可以采用大面積的靜態形態物體作為景觀主體，如大面積的水面，水邊的植物倒映在水面上，天空與水面作為一個統一的背景映襯出樹木的倒影，水天一色;在適老化景觀環境中可以因地適宜的設計水景，比如噴泉、疊水、湖面等，大量的水景也可以釋放足夠的空氣負離子，讓老人們在享受清涼的同時可以使大腦神經系統得到放松、有益于身心健康;水池、花池等景觀小品要便于坐輪椅老年人接近，方便觸摸、觀賞。

園區內水系主要以自然溪流為主，在休息廣場中可以設計靜水和水生植物組合，刺激老人的感官系統;局部設計休息觀景平臺，增加老人的活動興趣;環繞水系的散布道，對不喜歡運動的老人來說是一個很好的去處，即可以欣賞花鳥魚蟲，又可以起到健身的作用。

9.2.3 適老化景觀植物

結合老年人的特殊性，我們在設計適老化景觀的時候，要注重各種色彩給人們帶來的不同感受，合理設計景觀;比如在設計娛樂活動場地的時候就要多采用運動感比較強的橙色系或者橙色系組合;在安靜休息的場所，多選擇運動感弱一些安靜的顏色，比如青色系列;人到了老年時期，各器官功能全面性衰老，視力減退，老化，眼疲勞;聽力減退，重聽耳鳴;感覺遲鈍，味覺減退，這些變化加強了情緒不穩定，心理煩惱，為憂郁、軀體功能下降，多種衰老病癥叢生，容易產生繼發性情緒障礙和心理疾病;不同的色彩對老年人的生理、 心理刺激是不同的,可以引起一系列不同的色彩聯想,達到輔助治療的作用;園林植物能釋放大量的空氣負離子，能固氮釋氧，能殺滅細菌，凈化空氣，十分有利于老年人心臟病、高血壓、神經衰弱的健康恢復;因此在植物配置時要根據老年人的生理和心理特點，充分利用生態保健的植物，以喬、灌、藤、草植物共同構成多層混交立體的植物環境，適當配置花灌木和色葉樹木，同時具有生態上的科學性、配置上的藝術性、功能上的顯著性，使活動場所和植物形成一個相互依存，相互影響的生態系統。為老年人提供一個清新健康、和諧有序、穩定、優美且能長期共存的活動環境。

植物配置要求，四季有綠，三季有花;大量使用落葉大喬木和常綠中層樹種;科普花園中大量種植本土植物，更加具有想吐氣息;引鳥工程的使用，提高老年人的興趣;保健型生態園林，刺激老年人的各個器官，起到醫療保健的作用。

9.2.4 適老化景觀構筑物

老人們容易產生懶惰的心理，或者行動不太方便以至于不愿意走出室外，這時候我們就應該通過景觀來誘導他們融入景觀環境，讓室內和室外有一個很簡單方便自然的連接;適老化景觀環境中的基調應該是明朗健康，盡可能的滿足陽光照耀，利用紫外線來殺菌，促進老年人健康。但是要采取一些遮避的措施，以防止強光炫目或曬傷，提高景觀舒適度;老年人手腳不靈活、不喜歡走太遠的路，而且他們的活動具有隨機性，要保證每個老人走出公寓，都可以迅速找到一個適合自己的戶外活動場所。

回廊要連接建筑和場地，方便老人隨時可以退回建筑內;亭，廊，花架必須帶頂棚，防止雨雪天氣或者過強的紫外線;材料盡可能使用木質的，增加舒適度;尺度不宜過大，要適合老年人身體機能的變化而定;特殊座椅的使用，提高場地的使用率。

9.3  景觀設施研究

景觀設施作為園林景觀的構成要素之一，是景觀造景中必不可缺少的一部分，它與建筑、山水、植物共同構筑出完整的園林景觀，體現了景觀環境的性格和品質，賦予了景觀空間更積極的內涵和意義。景觀設施是集實用與觀賞于一體的，在養老地產的適老化景觀設計中，景觀設施更是與老年人的戶外具體活動息息相關，不僅是老年人最常用、最常接觸的景觀要素之一，也是起著點綴環境、美化環境、烘托氣氛、加深意境等作用，是養老地產適老化景觀設計研究中不可缺少的一個組成部分。

養老地產的適老化景觀設計應從老年人的生理及心理需求出發，創造真正適合他們需求的景觀環境。老年人較一般人群對陽光、燈光、交流、休憩舒適性、安全性等因素的需求更為強烈，因此在景觀設施的設計與設置過程中，應充分考慮老年人的實際需求。

9.3.1 座椅、坐凳

用于休息、等候的座椅主要布置在步行道、街道旁、建筑出入口附近。用于交談的座椅宜采用優于直線排列座椅的U形或圓形布置座椅，且宜布置在僻靜之處，免于嘈雜(如圖二、圖三)。用于觀賞的座椅宜靠近主要場所，如主要道路旁、人多的轉角處、能俯瞰廣場的地點，座位高于活動場所可以獲得良好的視野，更有利于觀賞。在材料選擇上，座椅面材宜用木質、較軟的材料、結實的墊子，不宜使用混凝土、石材、鋼材等堅硬、不舒適的材料。

9.3.2 垃圾桶

養老地產中的垃圾桶分包括生活垃圾桶類與景觀垃圾桶類。收集生活垃圾為主的垃圾桶，常配置在多層、高層、別墅等住宅或地下車庫單元門口，此類垃圾桶強調垃圾桶自身收納功能及清運的方便性。景觀垃圾桶類主要用于收集流動人員丟棄的果皮、紙屑、煙蒂等廢棄物的垃圾桶，在道路邊宜較一般小區更多，以方便老人，活動場地邊宜根據場地大小適當設置。景觀垃圾桶的布置要注意可達性，方便做輪椅的老人能夠方便丟擲。在材料選擇上，不僅要適合清運，而且要做到與景觀能夠融合。

9.3.3 照明系統

照明系統的布置應注意：居住區入口、建筑入口和停車場內應采用高亮度照明以保證安全;有臺階坡道變化處應設置照明;有人使用的區域附近應設置照明，以界定鋪地邊界，避免陰影;使用光線向下的照明設施向下投射重疊照明防止眩光;可在重點路線設置燈帶，起引導作用;庭院燈間距宜8~12m，草坪燈間距宜6~8m。

9.3.4 標識系統

標識系統的布置原則應注意：結合夜間照明在活動場地邊設置標識牌、宣傳通知欄等在主道路分叉口、建筑出入口設置指示牌。材質上要注意采用易識別的材料及顏色，表達清晰明確、且要防眩光。

9.3.5 戶外健身設施

老年人健身器材應結合場地及健身步道設置，材料要求符合老年人人體工程學，且做到采用柔軟、防護的地面。

9.3.6戶外飲水設施

戶外飲水設施適宜布置在鍛煉區域、健身步道附近，方便活動的老人能夠及時地補充水分，地面宜速干、防滑，選擇材料要求耐水、防銹，符合老年人人體工程學等。

9.3.7 戶外廁所

戶外廁所宜布置在活動場所、健身步道周邊，為活動老人提供便利。材料上應注意樸實、自然，能很好地融合入景觀之中，且方便到達(如圖十四);內部設計應符合老年人人體工程。

9.3.8 戶外引鳥設施

戶外引鳥設施宜設置在景觀林地周邊，為老年人增加觀賞游樂的趣味性，創造自然的環境喚醒老年人的聽覺。

9.3.9 戶外音響系統

戶外音響系統宜布置在活動場地、健身步道周邊，采用貼近自然的材質，易于融合入景觀之中。選擇時段播放有時代感的音樂或促進活動的音樂，不僅烘托老年人對往昔的美好回憶，引起共鳴，也能激發老年人的活力。

9.3.10 戶外緊急呼叫系統

戶外緊急呼叫系統應結合照明系統的燈桿布置，在活動場地節點周圍宜有易發現、防誤觸的緊急呼叫按鈕。
 

表格 1 景觀成品設施布置原則與材料要求一覽表

9.4  特色與標致研究

適老化景觀不應僅僅滿足老年人戶外活動的生理需求，更應該結合老年人的心理需求，藝術性地創造、提高景觀的特色化和標致化。

9.4.1 適老化健身，養生景觀研究

不同于一般社區的健身景觀體系，特色化的健身，養生景觀更側重于對自然生態的依賴，運用自然樸實的元素，創造出一個既安全又充滿趣味性的田園養生區。具體措施如：

A. 通過對健身養生步道周邊環境的營造，使其更加生態化;

B. 通過對各類活動設施的統一設計，使其具有一個綜合的多功能的活動場地;

C. 通過對健身步道的形式以及尺度高差的改造，使其具有挑戰性和趣味性。

9.4.2 適老化微藝術農田景觀研究

微藝術農田就是以農田為載體,運用藝術手法和其它工程技術手段,以美學、園林藝術、景觀生態學等理論為依據, 對農業植物進行設計,達到一定的藝術效果,達到農業物質產品、農業藝術產品和農業休閑產品三豐收的目的。具體措施如：

A. 通過對土地地塊的不同分割形式，形成各種不同的景觀圖案，有利于識別;

B. 通過不同的作物及其花葉的顏色區分每個地塊，給予強烈的視覺沖擊。

9.4.3 適老化鄉村景觀研究

鄉村景觀是以景觀生態學為理論基礎，創造健康、舒適、優美的鄉村環境的科學和藝術，其根本目標是創造一個社會經濟可持續發展的整體優化和美化的鄉村生態景觀。具體措施如：

A. 通過對自然要素的靈活運用，使其有更強的親和力;

B. 通過對鄉土植物為主，營造自然生態的鄉村景觀;

C. 通過對自然鄉野元素，營造一個家的感覺，給老人一塊鐘情的土地。

9.5  景觀文脈研究

景觀的適老化不應僅僅滿足老年人戶外活動的生理需求，參考馬斯洛需求層次，更應該結合老年人的心理需求，通過挖掘、創造景觀的場地精神文脈的藝術性以達到實現老年人各層次的心理需求。

在養老地產的適老化景觀設計中，針對老年人的心理需求，挖掘場地精神文脈，藝術化地對景觀進行處理，通過敘事回憶、美好世界、傳承傳統三大方法為老年人創造能夠實現自我的景觀。

9.5.1 敘事回憶

老年人往往喜歡對過去的光輝歲月的記憶反復提及，不僅是老年人的一種回顧與展望，也是是創造話題，促進社交的一項活動。

能夠喚起老年人兒時、年輕時美好回憶的場景，包括老的物件、游戲、玩具、具有時代特色的活動等等，通過情景化、可參與的雕塑、景墻等景觀元素表達，提升景觀的趣味性。
 

馬斯洛需求層次

9.5.2 美好世界
 

敘事回憶景觀設計手法

老年人不僅可以回憶過去，更應該展望未來。在邁進老年人行列的中年人依然有許多年輕時沒完成、甚至沒開啟的夢想，希望能通過景觀激發老年人對未來生活的憧憬，重啟一段新的美好生活。

針對藝術類的繪畫、攝影小組，在舉行季節性的花展等，為老年人的繪畫、攝影等創造素材及提供場所，且組織比賽，進行展覽，促進交流。

針對戶外愛好者，對項目所在地適合騎行、爬山、垂釣等戶外活動的經過挑選、策劃，定期組織老年人出游，在有條件的地產項目中，可建設特色登山步道，為老年人戶外活動提供場所，可定期舉辦登山大賽等。

針對旅游愛好的老年人，通過對中國及世界各地的自然風光、人文風光的介紹，組織交流會，分享出游經驗、注意事項，鼓勵老年人出行。

9.5.3 傳承傳統

不僅僅是針對老年人，對于中國傳統思想，老中青混合居的住區增加傳統文化的表達，例如二十四孝文化等，對年輕一代也有一定的教育意義?？梢酝ㄟ^主題雕塑、景墻等創造文化氛圍，且可以采用擬物化雕塑小品，創造更穩輕松且寓教于樂的景觀空間。