從宏觀視角來看，全中國的田園綜合體如果都建設運營到了成熟階段之后，那么，將形成一個田園綜合體的巨大經濟網、地理網、智能網和文化網，每一個田園綜合體都是一個節點，一個個節點聯系起來，就是一個區域性的田園綜合體集群，區域田園綜合體集群與區域城市群連接起來，就形成了區域性的城鄉競爭力。田園綜合體要形成新的發展模式，在田園綜合體的建設過程中，還要具體進行小模式的創新，不能照搬照抄。今天我們來聊一聊田園綜合體的圈層開發模式。
 

田園綜合體的圈層開發模式

外圍圈層：鄉村資源和土地

鄉村旅游資源和鄉村土地為最外圍圈層，主要是農業產業聚集區，如漁業、采摘林業等。通過運用合理的綜合開發手段，以農業深層次開發(如循環農業、創意農業、生態農業)和農業規?；l展為主，輔以農產品加工銷售、科研、教育、醫療、培訓等其它產業，并形成產業間的聯動。

農村改革進入新時代，土地獲取解除高壓線。田園綜合體的用地主要分為國有土地、農村集體土地兩大類：國有土地大部門分布于城郊和城中村，主要通過出讓、劃撥、轉讓等方式獲取;農村集體土地主要通過租賃、城鄉建設用地增減掛鉤、作價入股、出讓(入市)等方式獲取，成都多利桃花源、無錫陽山鎮桃園村、山東棗莊等地已有落地案例，嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。

激活土地，是田園綜合體的必由之路。但是有一點必須明確，激活土地并不意味著要在農村實行規模擴張，或大量增加新增建設用地。鄉村的發展，必須堅持底線(紅線)思維，確保農村產業升級不占用基本農田、不破壞生態環境，不改變人文風貌的前提下，推動產業融合，促進農民增收，實現振興鄉村的發展目標。
 

中間圈層：休閑商業項目

鄉村旅游休閑項目可融合鄉村觀光、游樂、休閑、運動、體驗、度假、會議、養老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開設休閑垂釣、農場動物園、采摘、農事體驗等鄉村旅游項目。

在具體開發中，可根據各自地脈、文脈等具體情況，結合田園綜合體的資源稟賦，提煉出適合田園綜合體發展的項目主題，側重打造其中某一項或幾項功能，形成各具特色的鄉村旅游休閑項目，從而帶動整個區域的發展，打造滿足客源的各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系。

核心圈層：鄉村休閑地產

鄉村休閑地產是在房地產開發的過程中滲透農業文化所形成的一種延伸模式。主要指以居住功能為主體的傳統地產、居住小區、產權式酒店等鄉村居所型地產，如鄉村景觀地產、鄉村度假地產、鄉村養老地產、鄉村主題地產等;鄉村旅游休閑則是串起各個圈層的連接線。鄉村休閑地產開發在拿地前應做好運營規劃和產業規劃，要抓住消費者喜歡安靜、清新、自然的生活環境的特點，打回歸自然的口號，與休閑農業結合進行地產開發。社區不在城區，但也不遠離城市，保證配套成熟便捷。同時休閑農業地產要融入到區域統籌發展中，做“產業”，做“未來”。對失地農民的未來要充分考慮，不能只是一次性補償，確保失地農民就地或在城鎮就業養老。

周邊圈層：服務與配套

田園綜合體建設，要構建生態體系與配套服務體系，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障，保障產業與社區一體化發展。完善區域內的生產性服務體系，打造農業種源、資本、市場、人才等生產要素服務平臺，完善科教文衛等綜合社會公共服務設施，加速田園綜合體一二三產業融合，推動農業新業態快速發展。